Top
+90 532 341 4277 / ‪+90 545 807 77 87‬
TAŞINMAZLARDA ÖN ALIM (ŞUF’A) HAKKI

TAŞINMAZLARDA ÖN ALIM (ŞUF’A) HAKKI

2022-03-13 17:21:02

         Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından biri, payını bir üçüncü kişiye satmak istediğinde diğer paydaşların bu satışı engelleyip, üçüncü kişi ile yapılan sözleşme bedelini kendisine ödeyerek söz konusu taşınmazı kendi üzerlerine tescil ettirebilmeleri mümkündür. Buna Önalım(ŞUF’A) hakkı denilmektedir.

               1982 Anayasası'nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesi şu hükmü ihtiva etmektedir: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” Anayasamıza göre esas prensip; mülkiyet hakkının sınırlanamaz olduğudur. Ancak kanunlarla belli başlı sınırlamalar getirilebilir. İşte bugünkü yazımızın konusu olan ÖNALIM (ŞUF’A) hakkı da esasen mülkiyet hakkını sınırlandıran bir düzenlemedir. Kanunlarımıza göre Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı” olmak üzere üçe ayrılmaktadır.

 

            Yasal önalım hakkı

Paylı mülkiyete tabi bir taşınızın herhangi bir sözleşme ya da tapuya şerh verdirmeksizin sırf paydaş oldukları için kullanabilecekleri bir haktır. Örneğin taşınmaza ait, fiili taksim edilmemiş bir pay 2 kardeşten biri tarafından 3. Kişiye satılırsa diğer kardeş yasal ön alım hakkını dava yolu ile kullanarak payı bedeli mukabilinde kendi üzerine tescil ettirebilir.

 

Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı,

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/İ maddesi uyarınca; Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar, Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiplerdir. Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Kısacası tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır.

           İster sözleşmeye haiz olsun, ister yasal isterse tarım arazisi komşuluğundan kaynaklı olsun, Önalım hakkının tüm türlerinin yegane amacı taşınmazın tek elde toplanması, pay sahiplerinin içine yabancı birinin girmemesi ve tarımsal üretimi bir şekilde maksimize etmektir.

Bu hakkın kullanımı sıkı şekil şartlarına ve sıkı usul kurallarına bağlıdır.. Davada mutlaka rayiç değer tespiti yapılıp ortaya çıkan bedelin önalım hakkı sahibi tarafından mahkemeye depo edilmesi gerekmektedir.

 

SÜRELER

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süredir. Herhangi bir itiraz olmasa bile, öngörülen süre geçtikten sonra dava açılması halinde hakim tarafından resen gözetilir ve davanın reddine karar verilir. 3. Kişiye satış yapacak pay sahibi mutlaka satıştan önce keyfiyeti noter kanalı ile paydaşlara bildirmek zorundadır. Noterden gönderilen bu bildirimden 3 ay içerisinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanmadı ise bir daha kullanamaz.

Noterden ihtar çekilmediği takdirde bu hak satıştan itibaren 2 yıl içeresinde ortadan kalkacaktır.

BEDEL

Önalım hakkı kullanılırken bir diğer uyuşmazlık konusu ise hangi bedel üzerinden bu hakkın kullanılacağıdır. Genel kaide pay sahibi satıcı ile üçüncü kişi olan alıcı taşınmazın bedelini tapuda ne kadar göstermişlerse, önalım hakkı sahibi diğer paydaşın o bedelden bu hakkı kullanabileceğidir. Taraflar önalım hakkı sahibini mağdur etmek için muvazaa ile taşınmaz bedelini yüksek göstermişler ise önalım hakkı sahibinin bunu ispat etmesi sonucu rayiç bedel üzerinden taşınmazı üzerine tescil edebilmesi mümkündür.

Muvazaa birçok şekilde ispat edilebilir. Önalım hakkı sahibi davacı keşif isteyebilir, belediyeden rayiç bedel araştırması yaptırabilir, hatta tanık dahi dinletebilir.

Yargıtay 14. Hukuk dairesinin kararlarına da bu duruma değinmiş ve hakimin satış tarihi ile önalım hakkının kullanılma tarihini yakın olup olmadığını araştırması ve buna göre karar vermesi gerektiğini belirtmiştir.


           

 

 

 

Halil Kaan EMEKTAR

Yorumlar

Son makaleler

Destek alın : +90 532 341 4277 / ‪+90 545 807 77 87‬