Haksız Tahliye Nedeniyle Kiracının Tazminat Talebi

Haksız Tahliye Nedeniyle Kiracının Tazminat Talebi

Haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi, kiraya verenin 3 yıllık yeniden kiralama yasağına aykırı davranışı sebebiyle önceki kiracının, kiraya veren aleyhine açabileceği 6098 sayılı TBK 355 maddesinde düzenlenen bir tazminat davasıdır.

Yeniden kiralama yasağı ise Türk Borçlar Kanunun  355. Maddesinde geçen tahliye sebeplerinden birisi ile kiracının kiralanandan tahliyesi halinde karşımıza çıkmaktadır. Yasağa aykırı davranılması halinde ise önceki kiracıya haksız tahliye davası açma hakkı doğmaktadır. Türk Borçlar Kanunu 355. Maddesinin 3. Fıkrasında tazminat yaptırımı öngörülmüştür. Hızlı ve etkin çözüm için Gayrimenkul Avukatı & Ankara Avukat aracılığı ile bu davayı yürütmenizi öneririz.

Haksız Tahliye Davası Açma Koşulları

Haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi; yeniden kiralama yasağının ihlal edilmesi durumunda çıkacaktır. Yeniden kiralama yasağı 2 tahliye sebebinin varlığı halinde ortaya çıkar:

1. Gereksinim Sebebiyle Tahliye Halinde Haksız Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanununun Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı 355. Maddesinin ilk fıkrasında gereksinim sebebiyle tahliye halinde ortaya çıkan yeniden kiralama yasağından bahsedilmektedir. Gereksinim sebebiyle tahliye ise 2 madde hükmünde yer almaktadır:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesinin 1. Fıkrasında geçmekte olan kiraya verenin kendisi ve yakınları için duyduğu gereksinim sebebiyle tahliyesi halinde bu durum karşımıza çıkacaktır. Madde hükmüne göre kiraya veren; kendisi, eşi, alt ve üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi bulunduğu takdirde kiracıyı mevcut madde hükmüne dayanarak tahliye edebilmektedir. Bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kasıt 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 364. maddesinde geçen yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşleridir. Kanunda gereksinimi olabilecek kişiler özel olarak sayıldığından bu kişiler dışındaki kimselere, öngörülen 3 yıllık süre dolmadan taşınmazı kiralanamaz.
• Türk Borçlar Kanununun yeni malikin gereksinimi başlıklı 351. Maddesinde geçen bu tahliye sebebi, kira sözleşmesinin devam ettiği sırada taşınmazın mülkiyetinin miras, kamulaştırma, cebri icra, satış veya bağışlama yoluyla 3. bir kişiye geçmesi halinde ortaya çıkacaktır. Mülkiyetin el değiştirmesi her ne kadar kira sözleşmesini etkilemese de kiralananı sonradan edinen yeni maliğin, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa maddede öngörülen biçimlerde dava yolu ile kiracıyı tahliye edebilmesi mümkündür.

Bahsi geçen bu iki madde hükmünden hareketle gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesinde yeniden kiralama yasağının unsurları şöyle sıralanabilir

1. Taşınmazın Gereksinim Sebebiyle Tahliye Edilmiş Olması

Bahsi geçen iki maddede de kiralananın malikin veya bahsi geçen yakınlarının gereksinimi halinde tahliye edilebileceğinden bahsedilmektedir. Burada aslolan kiraya verenin dayandığı gereksinim sebebinin gerçekçi ve samimi olmasıdır.

2. Haklı Sebebin Bulunmaması

355. maddenin ilk fıkrasında kiralayanın “haklı sebep olmaksızın” kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağından bahseder. Madde hükmünden hareketle haklı sebebin bulunmasının yeniden kiralama yasağına istisna teşkil ettiği açıktır. Ancak haklı sebebin taşınmazın boşaltılması aşamasında değil, madde hükmünün öngördüğü üç yıllık süreçte eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralanmış olması durumunda varlığı gerekir. Belirtmek gerekir ki haklı sebep, kiraya verenin kusuru olmaksızın ortaya çıkmalıdır. Haklı sebebin varlığını hakim somut olaya göre tespit edecektir.

3. Kiralananın 3 Yıl İçerisinde Bir Üçüncü Kişiye Kiralanması

355. maddede bahsi geçen 3 yıllık süre dolmadan 3. Kişiye kiralanmış olması gerekir. Kiralanan boşaltıldıktan sonra ne maliğin kendisi ne de gereksinimi sebebiyle kiralananı boşalttırdığı yakını taşınmazı kullanmadığı takdirde yasağa aykırı olmayacaktır. Hükmün amacının kiralananın daha yüksek bir bedelle 3. Kişiye kiralanmasının önlenmesi olduğu göz önünde bulundurulursa kiralayana herhangi bir menfaat sağlamadığından 355. Maddedeki tazminata hükmedilmesi uygun olmayacaktır.

2. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Halinde Haksız Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu 350. Maddede taşınmazın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesinden bahsedilmektedir. Yeniden inşa ve imardan kasıt, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesidir. Bu süreçte kiralanan kullanılamaz durumda olmalıdır. Bu hallerin varlığında kiracının tahliye edilebilmesi mümkündür. Bu dava; usul ve esas yönünden ayrıntı bir dava olduğundan Ankara Avukat aracılığı ile açılmalıdır.

• Yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın tahliye edilmesi durumunda yeniden kiralama yasağının unsurları şöyle sıralanabilir:

1. Kiralananın Yeniden inşa ve İmar Amacıyla Boşaltılmış Olmalı
2. Haklı Sebep Bulunmaması
3. Eski Kiracının Öncelik Hakkının Sonlandırılmaması

355. maddenin 2. Fıkrası kiracıya kiralananı inşa ve imardan sonra yeniden kiralaması için öncelik hakkı tanımıştır. Bu hak sona ermeden taşınmaz 3. Bir kişiye kiralanamaz. Eğer yeniden inşa ve imar faaliyeti gerçekleştirilmezse eski hali ile 3 yıl boyunca 3. Bir kişiye kiralanamaz. Bu halde yeniden kiralama yasağı devreye girecektir.

d.   Kiralananın 3 Yıl İçerisinde 3. Bir Kişiye Kiralanması

Yeniden Kiralama Yasağının İhlal Edilmesi Halinde Talep Edilecek Tazminat

Türk Borçlar Kanununun 355. Maddesi 3. Fıkrasında talep edilebilecek tazminat miktarından bahseder. Buna göre kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Madde hükmü tazminatın alt sınırını çizmektedir. Bununla birlikte eski kiracı, haksız tahliye ile illiyet bağı olan her türlü zararını talep edilebilecektir. Bunlar örnek vermek gerekirse kira farkı, taşınma ve komisyoncu giderleri, kar yoksunluğu, tadilat giderleri olarak sayılabilir.

Yargıtay, yeniden kiraya verme yasağı nedeniyle tazminat istemini ancak dava yoluyla eski kiracının tahliyesi söz konusu olduğunda kabul etmektedir. Doktrinde aksi görüşler de mevcuttur. Dolayısı ile dava açmadan Gayrimenkul Avukatı & Ankara Avukat danışmanlığı almanızı öneririz.

Emsal Yargıtay Kararları

Ayrıntılı emsal kararlar için Gayrimenkul Hukuku Avukat hizmeti almanızı öneririz…

“Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin' in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıc tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4632 E., 2019/1687 K. ve 28.02.2019 tarihli kararı)

“Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4122 E., 2019/282 K.  ve 17.01.2019 tarihli kararı)

“Davacı kiracı vekili, dava dilekçesinde özetle; Davacı şirketin dava konusu taşınmazda ..... markası adı altında .../01/1996 tarihinden mahkeme kararı ile tahliye edildiği 06/05/2011 tarihine kadar kiracı olarak bulunduğunu, kiralayan davalının daha yüksek kira almak maksadı ile .... ....Sulh ... Mahkemesinin 2009/930 esas sayılı dosyası ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığını, tahliye davasının kabul edilerek kesinleşmesi üzerine davacının 06/05/2011 tarihinde cebri icra yoluyla tahliye edildiğini, davacının işletmeyi devam ettirmek için başka taşınmaz bulamadığını, aynı zamanda cebri tahliye işlemi ile itibarının da zedelendiğini, bu nedenle Delamer adlı işletmenin bağlı olduğu tüzel kişiliği olan davacı şirketin tasfiyesini istemek durumunda kaldıklarını, işletmeye ait tüm demirbaşlar ile yaklaşık alım değeri 250.000,00 TL üzerinde olan malzemelerin çürümeye terk edildiğini, yine çalışan işçilerin işten çıkartıldığını ve tazminatlarını ödemek durumunda kaldıklarını, davalının bir yıl kadar mecuru boş bıraktığını ve daha sonra davaya konu mecuru..... Şubesine kiraya verdiğini, hali hazırda dava konusu taşınmazda davalının çocuklarının değil bir banka şubesinin kiracı olarak bulunduğunu belirterek fazlaya ilişkin tüm talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, davalının hukuka aykırı gerekçeler ile ilam almak sureti ile davacı şirketi mecurdan tahliye ettirmesi neticesi BK.nun 355. Maddesine muhalefet etmesi nedeniyle sebep olduğu müspet zararlara ve davacının haklı itibarını yok etmek neticesi yol açtığı zararlara karşılık olmak üzere şimdilik 200.000,00 TL tazminatın haksız tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile bir yıllık kira bedeli toplamı olan 78.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar karar verilmiştir. Karar usul ve yasaya ugun olduğundan ONANMIŞTIR.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/3402 E., 2016/5819 K. ve 11.10.2016 tarihli kararı)

Görevli ve Yetkili Mahkeme

  Haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi Yargıtay içtihatlarında yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmesi haksız fiil olarak nitelendirilmiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 16. Maddesinde, haksız fiilden doğan davalarda, haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir, denmektedir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Hukuku Avukat & Ankara Avukat hizmeti almanızı öneririz.