Kira uyarlama davası esasında Türk Borçlar Kanununun m.138 hükümlerine dayanmaktadır. Madde 138’e dayanan hallerde aşırı ifa güçlüğü söz konusu olmalıdır. Bu halin ortaya çıkması için sözleşmenin kurulduğu esnada ortada olmayan öngörülemeyen bir durumun sonradan ortaya çıkması ve kiracının borcunu ifa etmesini imkânsız hale getirmesi veya zorlaştırması gerekmektedir. Bu halde hâkim durumun gereklerini ele alarak uygun bir kira bedeline hükmedecektir. Diğer taraftan hâkimin verdiği karar kesinleşinceye dek davalı borcunu ifa etmekle yükümlüdür.
Kira uyarlama davasında hakimin olağanüstü koşulları değerlendirirken göz önünde bulundurması gerekenler ilgili Yargıtay kararında ‘’uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak karar verilmelidir’’ şeklinde ifade edilmiştir.
Kira uyarlama davası, taraflar arasında kira sözleşmesi kurulduktan sonraki aşamada kira sözleşmesinin bir taraf aleyhine değişiklik göstermesi sebebiyle, aleyhine değişiklik meydana gelen tarafın hakimden kira sözleşmesine müdahale edilmesini istediği dava türüdür. Kira uyarlama davaları genellikle süreklilik uzun kira sözleşmelerinde söz konusu olmaktadır. Ancak bu durum kısa süreli kira sözleşmelerinde kira uyarlama davası açılamayacağı anlamına gelmemektedir. Örneğin tarla kiralamış olan bir çiftçi, kiralanan yıl içerisinde tarlanın yağış almaması ya da kuraklık olması sebeplerine dayanarak kira bedelinde indirim talepli uyarlama davası açabilecektir. Kira uyarlama davası şartlarının oluşup oluşmadığı konusunda objektif bir değerlendirme yapabilmek oldukça güç bir konu olduğundan dava sürecinin alanında uzman bir Ankara kira avukatı tarafından yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
Kira Uyarlama Davası Şartları
- Olağanüstü durum sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum sözleşme kurulduğu esnada taraflarca öngörülemeyen veya taraflardan öngörmesi beklenemeyen bir durum olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Meydana gelen olağanüstü durum borçlu aleyhine sözleşmedeki dengeleri değiştirmiş olmalıdır.
- Kiracı aşırı ifa güçlüğünden dolayı ya ifa etmemiş olmalı ya da ifa etmişse de haklarını saklı tuttuğu ihtirazi kaydı koymalıdır.
Kira Uyarlama Davası Açılacak Mahkeme
Kira uyarlama davasında kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kira uyarlama davası açılış ve takip işlerini Ankara avukat aracılığıyla yürütmeniz hızlı ve etkin bir şekilde sonuç almanıza yardımcı olacaktır.
Kira Uyarlama Davası Tarafları
Kira uyarlama davasında davacı taraf ortaya çıkan olağanüstü durum ile zarara uğrayan ve davanın kazanılmasında menfaati olan taraftır. Bu anlamda davacı yan, kiracı veya kiraya veren olabilecektir.
Kira Uyarlama Davası Açma Süresi
Kira uyarlama davası herhangi bir süreye tabii değildir. Aşırı ifa güçlüğünün söz konusu olduğu anda dava açılmalıdır. Dava açılma tarihinden itibaren ödenen kira bedelleri uyarlanacaktır. Dava açmadan önce ihtarname gönderilmesi veya herhangi bir bildirim yapılması zorunlu değildir. Kira uyarlama davası açılmadan önce Ankara avukat hukuki danışmanlığı almanız hak ve menfaat kaybı yaşamanızın da önüne geçecektir.
Kira Uyarlama Davası Sonucu
Hakim uygun kira bedeline hükmedip karar kesinleşinceye dek davacı taraf borcunu ifa etmekle yükümlü olacaktır. Kira uyarlama davası ileriye dönük bir dava olduğundan alınan karar dava açılış tarihinden itibaren hüküm doğuracaktır.
Mahkemece verilen karar kesinleştikten sonra uyarlanan kira bedeliyle dava tarihinden itibaren oluşan fark; sonraki kira bedellerinden mahsup edilecektir.
“Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895
Kira Uyarlama Davası İle Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar
- Kira tespit davalarında sözleşme süresi 5 yılı doldurmamış ise hakim tarafından yapılacak olan artış TÜFE’yi geçemeyecektir. Ancak kira uyarlama davalarında herhangi bir şart ve sınırlama bulunmamaktadır.
- Kira tespit davaları yalnızca çatılı işyeri ve konut kiralamaları için açılabilirken kira uyarlama davaları taşınır veya taşınmaz tüm kira sözleşmeleri bakımından gündeme gelebilir.
- Kira tespit davasında karar verilirken hakim tarafından; taşınmazın bulunduğu yer, emsal kira bedelleri, kira bedeli gibi faktörler dikkate alınmaktadır. Kira uyarlama davalarında ise kira sözleşmesinin özellikleri, sözleşmenin imzalandığı zamanki tarafların ekonomileri, tarafların menfaatlerinde meydana gelen değişimler gibi faktörler göz önüne alınmaktadır.
• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun (pandemi, ekonomik kriz, hiperenflasyon vb.) ortaya çıkması.
• Bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması.
• Sözleşmedeki mevcut koşulların, dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu (veya kiralayan) aleyhine değişmiş olması.
• Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya değişen koşullar nedeniyle haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.
• Kira Uyarlama Davası: Beklenmedik bir olay (aşırı ifa güçlüğü) nedeniyle, süresine bakılmaksızın sözleşmenin yeni şartlara uydurulması için açılır.
