Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiracının icra yoluyla tahliyesi ; kiracının anlaşılan kira bedelini eksik veya hiç ödememesi durumlarında ev sahiplerinin en sık başvurduğu tahliye yoludur. Elbette ki kiracının icra yoluyla tahliyesi yolunun tercih edilmesi bir tesadüf değil, hukuki sebepler oluşmuşsa dava sürecinden daha kısa sürmesi sebebiyle tahliye talepli icra takibine başvurulmaktadır.

Makalemizde kiracının icra yoluyla tahliyesi hakkında genel çerçeveden bilgiler verilecek olup, hukuki süreçte hak kaybı yaşamamanız adına mutlaka bir avukatla çalışmanızı, daha detaylı bilgi almak için Ankara avukat danışmalık hizmeti almanızı şiddetle tavsiye ederiz.

Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi

Kiralanan taşınmazların tahliyesi yoluyla takip, kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi durumlarında başvurulabilen bir ilamsız takip yoludur. Olağan şartlarda mahkemeye başvuru ile yapılacak olan tahliye işlemi, kiralanan taşınmazların tahliyesi yoluyla takipte icra dairesinden başlatılmaktadır. Eğer kiralanan taşınmaların tahliyesi yoluyla başlatılan takipte kiracı olarak borçlu tarafsanız icra dosya kapama hakkındaki makalemizi okumanızı tavsiye ederiz.

Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye; kiralayan, alamadığı kira bedelinin tahsil edilmesiyle birlikte kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa bu durumda kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile ilamsız tahliye takip aşamaları: takip talebi, ödeme emri, takibin kesinleşmesi şeklindedir.

Takip Talebi

Takip talebi düzenlenir ve ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesi ile kiracının taşınmazı tahliye etmesi istenir. Kiralananın ilamsız tahliyesinde yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı ve bu sözleşmenin takip talebine eklenmesi gerekmemektedir. Kira akdi sözlü yapılmış olsa dahi bu yol ile kiracının tahliyesi istenebilir. Borçlu, takip talebi tebliğ edildikten sonra takibe itiraz eder ve itirazında; kira sözleşmesi ile varsa buna ait imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, kiracı itiraz ederken kira akdini açıkça inkar ederse kiralayan ilamsız takibe devam edemeyecektir. Kiralayanın bu durumda mahkemede dava açma yoluna gitmesi gerekir.

Ödeme Emri

Ödeme emri icra dairesince, takip talebini aldıktan sonra tahliye istemini içerir şekilde düzenlenerek kiracıya gönderilir. Ödeme emri itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür. Ödeme emri tebliğ edilen kiracı, borcunu kiraya verenin yazılı olarak bildirdiği süre içinde ödemek zorundadır. TBK’ya göre, kiracıya verilecek süre an az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür. Ürün kiralarında ise bu süre en az 60 gün olarak belirlenebilir.

Takibin Kesinleşmesi

Takibin kesinleşmesi ; kiracı süresi içinde ödeme emrine itirazda bulunmadığı takdirde takibin kesinleşmesi gerçekleşecektir. Yine itiraz edilmiş ve yapılan itiraz kaldırılmışa takibin kesinleşmesi söz konusu olacaktır. Takibin borçlu tarafı iseniz ve tarafınıza başlatılan takip kesinleştiyse icra dosya kapama makalemize tıklayarak dosya kapama işlemleriniz için bilgi edinebilirsiniz.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi

Ödeme emrine itiraz edilmemesi durumunda yukarıda da belirtildiği üzere takip kesinleşecektir. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir. Fakat 6 aydan kısa süreli bir kira sözleşmesi varsa itiraz süresi 3 gün olacaktır.

Borçlu, kira ilişkisine ve kira bedeline açıkça itiraz etmemişse İİK m. 269/2 gereğince takibin işbu alacaklara ilişkin kısmı kesinleşir. Bu durumda, verilen ödeme süresi geçtiğinde kiralayan, kiracının mallarına haciz konulmasını talep edebilmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki; itiraz süresi geçtiğinde para alacağına ilişkin kısım kesinleşmiş olsa dahi, ödeme süresi geçmeden takibe devam edilememektedir. Ödeme emrine itiraz edilmemesi ve süresinde borcun ödememesi halinde kiracının tahliyesi için kiralayanın, ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini talep etmelidir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi

Ödeme emrine itiraz edilmesi işlemi icra dairesine yapılmaktadır. Ödeme emrine itiraz edilmesi takibi durdurur. Ödeme emrine itiraz edilmesi durumunda itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren 6 ay içinde kaldırması ve tahliye işlemi için icra mahkemesine başvurması gerekmektedir. Alacaklı süresi içinde icra mahkemesine başvurmadığı takdirde aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz.

Kiracı kira akdini inkar etmek istiyorsa bunu açık ve kesin olarak yapması gerekir. Alacaklı, kiracının bu itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar süresi içinde paranın ödenmemesi nedeniyle borçlunun kiralananın tahliyesini isteyebilir. Ancak alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe düzenleme/onaylama şeklinde yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde, kiraya veren icra mahkemesine değil, sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.

Alacaklı, tahliyeyi itirazın kaldırılmasından bağımsız olarak isteyecekse buna, itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde isteyebilir. Borçlu kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunduysa kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacaktır. Bu durumda, alacaklının icra mahkemesine başvurup borçlunun itirazının kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesini istemesi gerekir. Artık icra mahkemesi, kira akdini inceleyemeyecektir. Borçlu, itirazını ancak İİK m. 68’de belirtilen belgelerle ispat edebilir. Eğer icra mahkemesi kiracının itirazının kaldırılıp tahliyesine karar verirse bu karara karşı kanun yollarına başvuru mümkündür. Ancak kanun yoluna gidilmesi kararın icra edilmesine engel olmayacaktır. Yani kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez. Mahkemece tahliye kararı verildiğinde alacaklı, borçlunun mallarının haczini ve tahliyesini isteyebilecektir. Fakat tahliye için icra mahkemesi kararının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir. Böyle bir durumda borçlunun, tahliye kararı üzerine, 3 aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabileceği unutulmamalıdır.

Kira Süresinin Sona Ermesi

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye; elinde yazılı kira akdi bulunan alacaklının, kira süresinin sona ermesi halinde, kiracıyı tahliye etmek için başvurduğu ilamsız takip yoludur. Önemle belirtelim ki; sözlü bir anlaşma ile kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye yoluna gidilememektedir.

TBK çerçevesinde konut ve çatılı işyerlerinde kira süresinin sona ermesi durumunda, kiralananın tahliyesi için yalnızca kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli olmayacaktır. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte, kira süresinin sonunda(veya başka bir tarihte) kiralananı boşaltacağı yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır.

Takibin Aşamaları

Takibin aşamaları : Takip talebi, tahliye emri, takibin kesinleşmesi, tahliye olmak üzere dört unsurdan oluşmaktadır. Takibin aşamaları makalemizin devamında detaylı şekilde açıklanacaktır.

İcra takibinde süreler oldukça önem teşkil etmekte olup, takip sürecini mutlaka bir avukatla yürütmenizi ve konuya ilişkin daha detayla bilgi edinmek isterseniz Ankara avukat danışmanlık hizmeti almanızı öneririz.

Takip Talebi

Takip talebi; kiralayanın, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemediği takdirde bu sürenin bitiminden itibaren veya tahliye taahhüdündeki sürenin dolmasından itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapılmalıdır. Tahliye istemli takip talebi ile birlikte ayrıca yazılı kira sözleşmesinin de icra dairesine verilmesi gerekmektedir.

Konut ve çatılı işyerinin boşatılması halinde mutlaka yazılı tahliye taahhüdünün de takip talebi içeriğine eklenmesi gerekmektedir. Ancak bu taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi en azından yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gerekli ve yeterli olmaktadır.

Tahliye Emri

Tahliye emri, icra müdürlüğünce kiracıya gönderilmektedir. Tahliye emri ; kiralayan ve kiracının yerleşim yeri, kimlik bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi, kiracının taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi, şayet kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa bunu 7 gün içinde icra dairesine bildirmesi, itirazda bulunmaz ya da taşınmazı verilen sürede tahliye etmezse zorla tahliye edileceği hususlarını içermelidir.

Takibin Kesinleşmesi

Tahliyenin kesinleşmesi ; kiracı süresi içinde itiraz etmez veya eder de itirazı kaldırılırsa takibin kesinleşmesi söz konusu olacaktır. İtiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür ve itiraz takibi durdurmaktadır. Kiracı, kira sözleşmesindeki ya da tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmek istiyorsa bu açıkça ve ayrıca belirtilmelidir; aksi takdirde kiracı imzayı ikrar etmiş sayılacaktır. Kiracı, itirazında adi yazılı şekilde yapılan kira sözleşmesindeki ya da tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmemişse veya sözleşme noterlikçe düzenlenmiş/onaylanmış ise kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir. Kiracı, bu şekilde ispat gerçekleştirmediği takdirde icra mahkemesi, kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir. Kiralayan, kiracının dayandığı adi senet altındaki imzayı inkar ederse bu durumda icra mahkemesi imza incelemesi yapamayacaktır; itirazın kaldırılmasına karar verecektir ve takibin kesinleşmesi gerçekleşecektir. Bu durumda kiracı genel mahkemede dava açabilir. Kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekir.

Tahliye taahhüdündeki imzaya ve tahliye tarihine itiraz edilmesi durumunda, alacaklı, noterlikçe resen düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış ya da ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, icra mahkemesinden kiralayanın tahliyesini isteyemez. Bu durumda uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden mahkemece istemin reddine karar verilmesi gerekmektedir.

Tahliye

Tahliye ; İtirazın kaldırılmasına karar verilirse ya da kiracı süresinde tahliye emrine itiraz etmezse icra dairesince kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir. Ancak bunun için tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 günlük sürenin geçmesi gerekmektedir.

Taşınmazda borçlu dışında 3. bir kişi bulunuyorsa, bu kişi işgalde haklı olduğuna ilişkin resmi bir belge gösteremediği takdirde derhal tahliye işlemi gerçekleştirilir. Fakat bu kişi resmi bir belge göstermese bile kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir tarihten önce taşınmazda oturduğunu beyan ederse ve icra müdürünce mahallinde yapılan inceleme ile bu beyan doğrulanırsa icra müdürü tahliyeyi erteleyerek durumu 3 gün içinde icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi duruşma açarak tarafları dinler ve duruma göre taraflardan birine 7 gün içinde mahkemede dava açması için süre verir. Bu süre içerisinde dava açılırsa davanın sonucuna göre hareket edilmesi gerekir; dava açmayan taraf ise iddiasından vazgeçmiş sayılacaktır.

Önemle hatırlatmak gerekir ki, borçlunun kan veya kayın hısımlığı yönünden alt veya üst soyu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ve borçluya bağlı olarak taşınmazda oturanlar üçüncü kişi sayılmamaktadır.

Makalemizde kiracının icra yoluyla tahliyesi hakkında genel çerçeveden bilgiler verilmiştir. Hukuki süreçte hak kaybı yaşamamanız adına mutlaka bir avukatla çalışmanızı, daha detaylı bilgi almak için Ankara avukat danışmalık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.